遊休地の活用方法として駐車場経営が注目を浴びています。都市部であれば、狭小地でもコインパーキングの経営を検討する方もいるでしょう。
しかし土地活用で駐車場経営は本当におすすめなのでしょうか。
この記事では、土地活用として駐車場経営をする際の注意点や知っておくべきことについて詳しく解説します。
ご自身の土地を有効活用するために、駐車場経営を検討している方は参考にしてください。
駐車場は3種類
駐車場には3種類あります。それは次のとおりです。
- 平置き駐車場
- 機械式立体駐車場
- 自走式立体駐車場
平置き駐車場
平面駐車場ともいわれており、おもに屋根のない青空タイプを指します。自ら運転して一般道から入庫し、駐車スペースを見つけて駐車するまですべて自分で行うのが特長です。
コインパーキングや月極駐車場などであれば、イニシアルコストも低め。立地が良ければ検討してもいいかもしれません。
機械式立体駐車場
少ない土地でも多くの駐車台数を確保できるのが機械式立体駐車場です。おもに都市部やマンションを中心に建築されています。
タワー式やパズル式などシステムの違いはありますが、定期点検が必要なため、3種類の中では一番ランニングコストが高めです。
機械式立体駐車場についての詳しい解説は、こちらの記事で紹介しているので参考にしてください。
⇒機械式駐車場とは？メリット・デメリット｜設置の基本と注意点を解説！
自走式立体駐車場
運転者が自分で運転して駐車する点では平置き駐車場と同じです。階層式になっているためスロープを利用して登り降りします。
建設には一定のコストがかかりますが、機械式立体駐車場と比べるとメンテナンスの負担が少なく、ランニングコストを抑えられます。太陽光パネルを設置することも可能です。
自走式立体駐車場については、こちらの記事を参考にしてください。
⇒自走式立体駐車場とは？種類・メリット・規制について
駐車場経営は儲かる？始める前に知っておくべきこと
「駐車場経営は儲かるのか？」は非常に気になるところです。そこで駐車場経営を始める前に知っておきたいことを以下にまとめました。
- 収益性は高くない
- 税制の優遇はない
- 投資リスクは少ない
- 運営管理の手間は少ない
収益性は高くない
駐車料金は周辺駐車場の相場に左右されるため、オーナーが自由に駐車場料金を設定できないケースがほとんどです。稼働率も立地によって大きく左右されるため、どこに建設するかが重要です。
ほかにも駐車場の種類、面積、稼働率、利回りなども収益に影響します。ランニングコストも踏まえた実質利回りは、一般的に次の計算式を利用するので参考にしてください。
実質利回り（％）＝（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地の価格＋初期投資）✕100
年間賃料に稼働率をさらにかけると、より正確な利回りが出せるでしょう。コインパーキングを例に挙げると、立地が良い場合の稼働率は50～70％、立地が悪いと20～30％といわれています。
このため平均的な利回りは3～4％となり、賃貸住宅経営などと比べると収益性が高いとはいえません。
税制の優遇はない
アパートやマンション経営の場合は、固定資産税や都市計画税の優遇措置があります。「住宅用地の特例措置」が適応されれば、固定資産税の評価額が1/6になることもあります。
一方、平置き駐車場は「更地」扱いになるため「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税や都市計画税の軽減を受けられません。
これが「駐車場経営では土地の固定資産税や都市計画税においての優遇はないため税金対策にならない」といわれる理由です。
ただし相続の場合、特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等のどれかに認められる場合、相続税の評価額を減額できます。
参照：国税庁No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
参照：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税
投資リスクは少ない
平置き駐車場であれば建物を建てない分、不動産投資と比べて低いリスクで始められます。コインパーキングであれば、コンクリート敷き・料金回収機械やフラップ版の設置などで済み、短い準備期間で駐車場経営が可能です。 転用する場合も解体費用は少額で済むため、投資リスクは少ないといえます。その分、ほかの土地活用方法と比べると収益性は低いでしょう。
運営管理の手間は少ない
人件費がかからない自走式立体駐車場や平置き駐車場はランニングコストを低く抑えられます。 定期点検やメンテナンスなどで済むため、管理・運営の手間は少ないといえるでしょう。さらに管理を運営会社に委託すれば、オーナーの負担はかなり抑えられます。
経営は誰がやるべき？個人対オーナー制
駐車場経営の主体はオーナー個人でしょうか、それとも管理業者でしょうか？誰がやるべきかについて、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
・小規模経営なら個人
・土地活用ならオーナー経営
駐車場経営を始める前に、運営主体について決めておくと良いので参考にしてください。
小規模経営なら個人
小規模な駐車場であれば個人経営でも大丈夫です。メリットとデメリットは次のとおり。
| メリット | ・管理会社や駐車場会社に委託料を支払わないため収益性が高い ・利用料の設定や変更ができる |
|---|---|
| デメリット | ・利用者の募集や管理、集金や督促、清掃やメンテナンス、問い合わせやトラブルの対応など、すべての業務を自分で行う必要がある ・初期費用や維持費も自己負担となる |
すべてを所有者である個人が担うことにより収益性が高い反面、どのような小さなトラブルでもオーナーが自ら対応しなければいけません。
土地活用ならオーナー経営
土地活用による駐車場であれば、専門業者などに運営を任せるオーナー経営がおすすめです。メリットとデメリットは次のとおりです。
| メリット | ・管理業務を専門業者に任せられるため手間が少ない ・初期費用や維持費も業者が負担する場合がある |
|---|---|
| メリット | ・管理委託料や一括借上料を支払う必要があるため収益性が低くなる ・利用料の設定や変更は業者に依存する場合がある |
手数料を支払う代わりに、面倒な運営を業者に任せるのもひとつの手です。自走式立体駐車場の専門メーカーである当社の場合も、運営委託システムがあります。 イニシアルコストに関するファイナンシャルサポートもあるので、ぜひご相談ください。
ご相談からオープンの流れ
stageWでは、土地活用を考えているオーナー様からのご依頼も数多くいただいています。ここでは、ご相談からオープンまでの流れを解説します。
- １．無料相談
- ２．調査
- ３．見積り
- ４．契約～引き渡し
順に見ていきましょう。
1．無料相談
ご希望の駐車場経営を実現するために、予算・希望台数・仕上げ・納期などのご要望を確認いたします。建設予定の用地に対して最適な提案ができるよう、しっかりリサーチいたします。
2．調査
現地調査を行います。調査では次のような事項を確認いたします。
- 土地の広さや傾斜
- 周辺の交通量や環境
- 立地条件
- 各種法規
3．見積り
現地調査の結果をふまえて、設計プランと見積もりを提示します。その際、次のような要素も含まれます。
- 入口や出口の位置
- 収容台数
- 人と車の導線
- 細部のオプション
4．ご契約～引き渡し
提示した設計プランや見積内容を確認・検討いただきます。納得いただけた場合は、契約書を作成し締結。
施工スケジュール・納期・支払い方法などを確認し合い、建築確認申請手続きを開始します。
スケジュール通り工事が完了できるよう管理者を配置。近隣への配慮や安全対策を徹底しつつ進めていきます。
施工後も、プラン通り完成したか検査を行い、問題がなければ引き渡しです。
引き渡し後もメンテナンスや定期点検はお任せください。
土地活用で駐車場経営を検討してみませんか
stageWは、国土交通大臣認定の自走式立体駐車場メーカーとして、長年の実績があります。集合住宅・商業施設・従業員駐車場・公共施設の駐車場以外にも時間貸や月極駐車場などの実績も多数です。
立体駐車場本体の付帯設備以外にも、駐車場の運営管理を円滑かつ効率的な利用を支える設備や機器類をご提案します。
例えば、駐車場料金精算システム・車番認識システム・駐車場総合管理システムなど、ご利用形態や管理方法に応じて、最適な管理システムもご提案いたします。
自走式立体駐車場の建設を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。立体駐車場メーカーとして長年培ったノウハウを基に、柔軟な発想でお客様のニーズにあったご提案をいたします。